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全国房价第四城，不是广州，也不是杭州，而是厦门。
别看厦门只有 500 多万人口，城市也不大，房价却不低。
一直以来，厦门岛内 7、8 万的新房价格，直逼北上深！
岛外 3-5 万，便宜点也得 2 万以上！
今年，不少城市房价都在 " 挤水分 "。
厦门呢？
也一样，降价的二手房不在少数。
近一个月厦门各区热门二手成交中，超过 9 成的房子都下调了价格。
降幅超 5% 的占比达到 41.29%！
就连厦门顶级学区房，也在调价。
拥有顶级学区的图强小区，现在挂牌价相比 1 年前，降了足足 2.2 万！
更可怕的是，厦门二手房挂牌量已经突破 5 万大关了！
5 月，厦门全市二手房成交量只有 2000 多套。
这么看来，以目前的挂牌量，在没有任何新增的情况下，够卖个 2 年了。
难，真的很难……
二手房市场如此，新房呢？
现在的厦门还能支撑得起高房价吗？
咱们拒绝口嗨，直接飞到厦门，人肉调研！
去看一看厦门现在的市场究竟怎样？
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厦门是个非常特别的城市。
城在海上，海在城中。
在此之前，厦门楼市的格局都是这样：
岛内极度稀缺，岛外供应天量。
最好的企业、景观、学校、医院等资源都集中在有限的岛内！
再加上岛内外的交通在高峰期实在不堪重负，导致岛内和岛外哪怕只有一桥之隔，也有极大的价差。
而现在，格局发生了很大变化！
因为去年，厦门岛内土地开始放量。
整个 2022 年，厦门集中供地 27 块，总成交 611.85 亿。
光岛内就有 12 块地，思明区 5 块，湖里区 7 块。
建发首次进驻湖边水库片区，3 个新项目中占 2 个，其中 1 个是和华润合作，五缘湾片区也成功补仓。
国贸、中交拿下岛内五缘湾片区地块，华润在岛内连拿 2 块，中海又拿 1 块。
供应骤增，是近年来岛内出让数量最高峰！
如今，大部分新项目已经入市。
中交在五缘湾的中交建发五缘海悦刚开过盘，首批 269 套房，318 组意向登记。
岛内新开盘的还有思明的华润筼筜悦府，湖里的天琴海。
华润筼筜悦府首开 195 套房也全部卖完了，6.7 万起步。
思明西之后还会有新盘建发肆里入市，预估限价 7.5 万。
现在思明东还有 3 个新盘在售，一个中海学仕里均价 73000，一个中海国贸上城均价 71600。
还有一个云顶至尊，260 平超大户型起步，均价 72000。
相比思明区，湖里区的新盘还要更多些。
主要集中在湖边水库片区和五缘湾片区，均价都在 71800 左右。
特别是五缘湾片区，将是下半年岛内新房的主阵地！
岛内在建新盘实拍：
今年厦门第二场土拍，思明区还有 1 块地待拍。
不得不承认，今年绝对是厦门岛内的改善大年，也是高端盘群起激战的一年！
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岛内供应不断放量，反而岛外核心板块越来越紧俏。
整个集美新城杏林湾核心有 2 块住宅用地。
目前唯一在售的中粮云玺壹号只剩 5 套房子了，均价 4.4 万，好一点的高楼层接近 5 万，差一点的 4 万出头。
其实还有两栋楼，但现在不卖，说是等明年下半年大悦城商业运营之后再卖。
杏林老城只有一个在售项目，均价 3.5 万，嘉和豪庭。杏北，算是集美次新城，在售项目也只有一个，中海左岸澜庭，均价 3.7 万。
海沧新城中心新盘也不多了，在售的海沧 TOD 项目，均价 4.5 万。
就连海沧偏远一些的海沧自贸区，在售新房也不多了。
海沧马銮湾核心在售的项目也很少，乐活岛上新房只剩 2 个，均价高层 4 万左右，洋房 4.4 万。
基本上，岛外核心位置重点新盘均价都在 3.8-4.5 万，且新房越来越少。
当然，岛外也有核心板块在降价。
集美北部新城在售的中旅海玥就是一个很典型的例子。
2021 年卖 4.2 万，现在降价了，特价楼栋有 7 个点优惠，打完折 3.8 万。
心里有数之后，我们继续。
岛外位置更偏的市场呢？
更惨。
很多卖到现房还没卖完，有些甚至已经交房 2 年了还在卖。
可怕的是，供应量还一直在累积！
去年厦门岛外又成交了 15 块地，其中海沧 2 块，集美 3 块，翔安 3 块，同安 7 块。
如此大的供应之下，更偏远的位置房价怎么可能有支撑？
厦门房价在 2021 年上半年是一个高点。
不单价格高，还得捆绑 100 万的车位。
现在各大新盘普遍有 3-5 个点的优惠，也不用捆绑车位和装修了。
很多楼盘买车位还能再额外多优惠 2 个点。
市场热度一般，岛内好几个项目也都是平销。
4
厦门现在最有热度的依然是优质学区房。
毕竟厦门的基础教育在省内很强势，甚至比省会福州还强！
所以整个福建省有家底并且重视教育的家长都会把孩子送到厦门上学。
这也是厦门优质学区房涨幅高于其他房子的原因。
它不是由本地普通人决定的，而是由全省乃至全国有钱人引导的。
对于外地人来说，基于投资角度，不用考虑厦门，无须和福建本地有钱人斗富。
对于福建人或厦门人来说，厦门买房，有三句话：
第一选择肯定是厦门岛内，资源都是最好的，想要好学校就买思明区，想要好环境就买湖里区。
第二选择岛外的集美新城，配套很不错，有大商场，有地铁，也有不错的学校，还有很多市政配套，图书馆、大剧院等等，非常齐全，都已经落地成熟。
第三选择海沧新中心或集美北部新城。
海沧新中心距离岛内思明区很近，隔海相望，有桥梁直通，物理、心理距离都很近，也有自己的产业区，也有不错的学校。
集美北部新城有东部海岸线，离海近，也有一些产业，离南部成熟的集美学村十几分钟车程，不过片区配套还有待完善。
其它区域就不用过多关注了，包括马銮湾、包括同安、包括翔安，请完全忽视任何概念和规划，很多已经停滞！
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