提问：房姐好，买房小白一枚，目前和老公有一套海赋江城天韵的小三房95平米的全款房（14年买入老公名下）作为婚房用，我名下有套四新的140平米的房子，现在爸妈在住，也是爸妈在还贷款，现在朋友推荐后湖片区仁恒的165+的大户型，建议我们卖了海赋的房子把钱盘活了贷款换一个大户型，说以后总是要换的，昨天去看了样板间，是精装修的360万左右，感觉还不错，朋友们说现在买就赚了，我们还在商量，到底换不换，这样置换可以吗？才看房姐说谨慎购买165+的，有风险不？如果现在考虑置换，有什么好的楼盘建议不？谢谢房姐了。
回答：现在买仁恒赚大了？
首先仁恒是做豪宅起家的，90%的项目都是溢价的，CEO专业户。自住不错，投资谨慎。仁恒的价格比周边的刚需盘价格高出3-5千，没有学区，地段也一般，单纯的品牌溢价，二手价格很难支撑。先想清楚你的需求是投资还是改善自住，鱼和熊掌不可兼得。
如果改善纯自住，仁恒是不错的选择，自住当然选择大户型。另外海赋自住还不错，改善置换其实可以考虑更高阶的项目。如果是想追求收益建议买倒挂网红盘，有确定收益。
流动性最好的面积段在90-130之间。武汉回报率最高的新盘汇总。
提问：新人首问。房姐您好，9月开始关注房姐，非常受教。我和爱人都是大连人，年入40w，婚后两套房。一套房龄15年的两室，180w，剩50w公积金。一套刚入手的21年高新区期房，245w，打光了80w子弹。本打算2年后，搬到新家卖老房，拿到子弹再投资。但读了房姐的文章后，感觉这样肯定会错误机会。可是问题现在手里只有50w的5%利息的快贷可用。所以第一个问题，纯投资的话，我的情况应该凑够多少子弹，有必要抵押老房吗？第二个问题，有了子弹之后，做2年以内短平快的投资，哪个城市回报率更高？是否有当地助理可以推荐？谢谢。
回答：你好，没必要做抵押了，直接用快贷，利息5%算很优质的贷款了。主场在大连，买沈阳。子弹50可以入手2-3套。
如果现在标的选的好，沈阳未来三年房价大概率是可以翻倍的，因为实在太便宜了，明后年低价区独立行情，尤其是沈阳长沙这种城市。至于大连相对于沈阳投资价值肯定要差一些。
提问：美丽智慧的房姐好，入圈一段时间了，一直都是在默默看你的问答，还是想提几个问题。（1）我的情况，外地户口，29岁单身，工作在徐东，首付大概四十到五十万，月供大概6000左右。想请你帮忙推荐几个楼盘，谢谢。（2）我的工资大概一万左右，但是公积金比较高，有八千多。是不是我的月供可以提高点呢？农村出来的，感觉没有积蓄就会没安全感…
（3）你觉得南德长江城这个楼盘怎么样呢？开始在登记了。地铁口，长江新城，到我公司大概一个小时，首付月供刚好符合我的要求，不知道你怎么看？麻烦房姐抽空解答，谢谢啦！
回答：你好，有武汉购房资格吗？如果有资格，建议sfsd用在主城区。不要买南德，sfsd用在不限购区浪费了。
普通人第一套房应该怎么买?
这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。
所以讲一讲这个话题，尽可能直白。怎么买？
先说结论：
1.尽一切可能凑到更多首付；
2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；
3.尽可能贷款贷足。因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。
第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。
提问：美丽智慧的房姐你好，想问哈下次行情3年后会来吗？如果不来这3年还会横盘或回调吗？感觉武汉自从16年底限购政策后，已经快3年没有什么动静了，还有必要再等3年吗？本想明年年初出手算了，但又怕像15年那样，错过16年的大行情。17年1月入手的后湖金桥永旺附近05年的100平3房的楼梯房，知道楼梯房涨幅不如次新，但现在出手又赚不到钱，有点不甘心，现在还在自住还月供，感觉如果3年后涨幅低于30%，利润都被房贷吃掉了，还不如明年初出手早点套现为安。请问房姐有必要再等3年吗？3年后行情会到来吗？涨幅30%或50%有困难吗？
回答：板块轮动的规律是怎么样的？
比如说京沪深先启动，然后呢？哪些城市会第二阶梯？哪些第三阶梯？板块轮动和城市轮动越来越显得不科学。
首先，深圳就不存在板块轮动，反而强者恒强，弱者恒弱，最近三个月，华润一89的户型成交价涨了100万。至于城市轮动，上一次(2015)的逻辑是:深沪京、四小龙、四小虎，实质上，这个不能作为预测未来的依据:
1.京沪深现在完全是三种市场，北京、上海的市场没有深圳强劲；
2.四小龙的苏州也呈现了和厦门、合肥、南京不一样的市场态势；
3.武汉楼市以往的规律是4-5年涨一次，但现在政策市，长期、中期、短期都看政策，否则北京、上海的市场绝对不是现在的市场，否则也没有今年暴涨的呼和浩特、南通、临沂什么事。
我们长期看涨，但是具体什么时间涨，不确定。有一点是我们都能看到的:选择北上广深，宁杭蓉汉这些TOP20甚至TOP10的城市，然后做好具体选筹、贷款，留好月供，你一定会超越身边的大多数人。
提问：房姐你好，现有子弹100和一套全款学区房，（房龄10年），考虑自住或者投资，不知道如何抉择，麻烦帮忙参考一下。自住:考虑买一个四房的学区房的替代现在的学区，看过保利时代160平的，正荣紫阙台，万科金域学府，感觉价太高。投资:考虑保留现在的学区，然后用现有子弹入两套，考虑花山郡和招商公园1872。希望房姐指点一下，谢谢。
回答：选B，学区并不适合投资，有一套孩子上学足矣。《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
提问：房姐好，急问，集体土地上建的还建房可以买吗？据说后期如果能办证还要交一笔钱，房子在锦绣家园旁，靠近城际铁路，1万/平，可入吗？
回答：不能买。
还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。如何判断能不能办证呢？需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。
如果是集体土地性质 就不能办证。
提问：美丽的房姐，你好！坐标武汉光谷，三年内无房产交易，2个月前将我名下的唯一全款房产婚内更名给了媳妇（说明：我媳妇婚前的一套房产有贷款，我这里房查未体现，家庭两套），更名后的近期房查还是有我在2年前我的房产办证的记录，计划JLH让我自己无房无贷，请问这样能消除我的房查记录吗，我自己算是刚需吗？如果不能，了解到全款房有抹房查的方法，请问我想做成刚需选房，我们既要JLH，也还要抹房查是吗？抹房查记录的方法，请房姐帮忙指点，谢谢。另外请教，子弹150，计划购入两套新房是否有方案能用两次刚需选房，一套全款（先购入），一套三成（后购入）是否可以实现用两次刚需选房？请教有什么好的建议，多谢。
回答：1. 算刚需。你如果在微信房查，或者市民之家打的房查，一直会有房子的信息，并不代表这个房子还在你名下。必须去房子所在区交易中心窗口打印。
2.同一楼盘无法实现，只能先用刚需票抢一次，再用二套房票盘后捡漏。
提问：美丽智慧的房姐，烟台牟平区养马岛对面单价8000的可取吗？单价很低，上升空间大，离主城莱山区不远，而且未来烟台通地铁，养马岛对面不可能不留开口。就是担心烟台这个三线城市会不会人口逐渐流失呢？
回答：山东是经济第三大省，传统制造业和进出口都不弱，人口出生率也比较乐观。但房产投资已经进入下半场，全国普涨的行情结束了，随着人口和资金持续向大都会聚集，中小城市的房产只是商品房，缺少真正的投资价值了。烟台前景不如济南。
提问：房姐，怎么可以不用工资还房贷
回答：0首付+0月供方案，详见知识星球内部分享。
提问：美丽的房姐你好，有几个问题想请教你。1.我在2017年和朋友一起购入了一套深圳四海云亭的小三房和天津的天房天泰的100平两房，未来满两年后考虑卖出，深圳的房子大概涨了9000一平，天津没动，而且好像跌了10%，想咨询一下，什么时候卖出比较好。2.环京的武清房姐怎么看，我最近有考虑把户口搞到天津，然后买入通武廊轻轨附近的房子，另外一个考虑孩子未来高考，现在孩子刚读小学，不知道是否有必要把户口移到天津3.武汉介入的时间大概什么时候比较好，白沙洲可好？或者有好的楼盘推荐吗？谢谢房姐
回答：你好，天津以往的涨幅规律都是北京先涨，天津跟涨。最近2年北京市场没有动静，所以天津也热不起来。武清作为郊区也会跟着市六区的行情，最近武清炒的火热，爆炒回避。可以把孩子户口迁到天津。
提问：为什么中介都不知道接力贷呢？要直接咨询银行吗？
回答：大部分中介都只能满足小白的购房需求
武汉有5家银行能做接力贷
提问：工作在北京 明年四月份社保满五年 老家河北县城有一套全款 想置换到北京远郊总价四百万左右的房子 北京作为楼市调控标杆 未来会不会一直横盘 现在置换合适吗
回答：北京楼市已经横了两年半，我观察的很多楼盘两年来价格一分没涨，但也一分没跌。未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。
提问：房姐好：1.买房之前消费贷抵押贷，是否会影响按揭；2.行用卡输出多少，长期接龙不被查，不降额；3.房贷和消费贷是在一个银行好，还是分开好；
回答：消费贷剩余尾款不多，流水能覆盖不影响，一般是需要先还上的。空当接龙要多核才行，现在风控越来越严，每次刷卡额度最多不要超过80%，《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
分开好。
追问：我现在自住北京青年路的兴隆家园一房一厅，我是做文化产业视频的，暂时没有孩子，我和对象北京社保都还没有满2年，然后也都不是北京深圳户口，对象东莞户口的，只有东莞松山湖那边可以购买！或者是说北京深圳如果有渠道购买，您建议可以购买哪里？结合我之前的问题
回答：主场在北京，建议北京淘笋。
工作居住证和54大法破限购最快。
一、首付120万
120万首付，可以说是北京上车盘的最低门槛。当前北京的上车盘区间在总价500万以内，俗称红海市场；
上车盘的大多数物业存在上车门槛溢价，一居室实际约有100万的的溢价。北京总价500万以内，没有额外溢价的，主要集中在朝阳区东三环至东五环之间，以老公房和2000年左右老小区为主。
二、首付180万
180万达到了上车盘的第二个阶段，可以在老公房和老小区中间稍微进行选择。180万首付贷足，可以选择总价在400万左右的老公房，对应6万*60+㎡的标的，相比前者，可以选择一些更近的地段，例如团结湖-甜水园-金台路一带，大望路-双井一带，也可以面积更大一些的劲松，甘露园，石佛营，酒仙桥等地的标的。
gpgd还可以买到总价更高的物业，具体根据你们的子弹和月供能力来选筹。
