在上一期关于双降对房价的影响中我给大家详细讲了LPR和个人住房贷款利率调整的相关内容，那么本期我将从更多角度展开深入讲解政策及市场对房价的长远影响。可能有些朋友会问，为何我反复的在讲降准、降息以及LPR这方面的内容，其实就像我前面说过的一样，重要的事情说三遍，可以说这一次央行结合降准及通过改革完善LPR机制而变相降息是一次根本性、先驱性的变革和创新，它对中国未来几年的经济发展和实业振兴都会有积极深刻的影响。跟随政策变化，了解国内宏观，预知产业景象。
一、上一期总结
1. LPR将取代基准利率成为后面银行向个人或企业发放贷款的利率参考标准。
2. 改革后的LPR形成机制更加充分考虑市场需要并能根据市场所需动态调节贷款利率（以动换静、因市所需、双向调节）
3. 从前二期公布的LPR报价利率来看，短期利率开始下降且有继续下行趋势，长期利率维持稳定，但不排除后续出现首降。
4. 10月8日后新发放的住房贷款中，五年期以上首套房的利率将不低于4.85%，二套房将不低于5.45%（额外加60个基点）因为与房贷利率挂钩的主要是5年期以上品种。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。（提高成本，抑制投机）
5、商业用房（门店，写字楼等）购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。（抑制投机，保证刚需）
二、房价上涨原因分析
（一）需求角度
1. 刚需推动
2. 投资推动
3. 投机推动
（二）客观因素（长期走势）
1. 宽松的货币政策引起的货币超发、对内贬值和物价上涨（CPI和M2与房价的对比走势）
图 1物价指数、M2增速及贷款利率走势对比图
图 2百城样本住宅平均价格走势图
2. 开发商不降价
3. 房地产的成本抬升（土地价格、钢材、水泥等建材价格的上涨）
4. 有房百姓支持房价上涨
三、房价限制相关政策分析（五限时代）
（一）限购、限贷
拿杭州来说，是从2016年9月19日起开始实施住房限购政策的，后续又有持续加码。
首先，如果单从民生角度寻找答案，那么可以认为相应政策的出台是为了控制房价的过快上涨。但严格来说，我们更应从金融资产价格的形成角度去理解这个政策，限购的目的是为了让更有风险承受能力的人群进入楼市，防止不具备风险承受能力或足够经济条件的人群来进入这个市场。同样的，限贷的目的是为了控制不同价格区间的整体杠杆水平，降低房地产市场的系统性风险。
图 3百城均价、杭州均价、上海及北京均价对比图
红色区域为杭州实施限购政策后其房价后续走势，可知出现了一定程度的上涨。
经济学原理供求曲线解释：
图 4房价限购对房价影响的需求曲线分析
提前释放自住房的市场需求，一些目前尚符合购房要求的人群本来没有近期买房的打算，但由于担心今后的限购政策更加严格，纷纷改变了自己的想法，提前加入到购房的行列中。b、增加了投资性需求，限购政策其实类似于许可证制度，使得商品房的价格无形中上升。
（二）限售
（三）限价
图 5杭州房价未来走势预测图
未来房价走势（长远）
（1）二套房贷款利率上调后，政策的影响开始加大，不排除未来继续上调概率。它从根源角度压制因投机炒作而引起的房价过度上涨（提高成本，缩小炒房团套利空间，严控资金流向房产领域）
（2）未来5年期以上LPR利率的下降，才会被看作房贷利率下降、数量扩张的信号，但个人觉得如果因市场需要出现五年期以上LPR下调，那么央行也会相应调高二套房个人住房贷款利率来对冲LPR的下降，以此来抑制房价投机，首套房利率反而会变相下降。
（3）在新的房贷利率政策下，严调控仍然是房地产市场的主线，料房价稳重下滑概率加大（促进刚需，去库存化，严控炒房）
四、总结
1. 一手降低市场整体贷款利率（先短后长，锁长放短）提振实体经济，一手调高二套房房贷利率，严控资金大幅流入房市，逐步引导房市资本分流于实体及其他政策倾斜产业，维持天平相对平衡，行之有效又根本性的宏观调控措施。（在调至合理利率和放开限制后即为房价之顶）
2. 对于我们刚需买房的个人来说，短期来看，在从根本上贯彻落实“房子不是用来炒的”政策的一定压制作用下及房企短期融资压力减缓、拿地去库存化加速情况下，其价格走势或将会出现一定的趋稳略降，后期的房价走势料会更将贴合当地物价指数及收入情况变化，新开楼盘价格或会偏低。对于投资而言，从百城均价及一二线城市走势对比来看，三线城市价格合理偏低的或可考虑。
