很多人对房价的走势都比较感兴趣，我今天准备分析一下房价的趋势。
就目前的中国地产市场而言，房屋的属性很大程度上是一个投资产品，投资产品与普通消费产品的区别就在于产品本身的保值性和增值性上面。
可以举个简单的例子来说明，比方说车子，车子只是一个普通的消费产品，比如我今天买了一辆新车花了15W，明天我再卖掉这辆车，不管我是否开过，这辆车都是一辆二手车了，二手车就会折价，所以我绝对不可能再15W卖掉，如果我原价出售，放心，肯定没有人接手，因为别人与其买我这一辆，不如去4S店买辆真正的新车，所以二手车的价格绝对不会超过新车的价格，当然老爷车除外，老爷车的属性应该属于古董，而古董属于投资产品。
我们生活中遇到的大部分产品都属于消费产品，比如手机、电脑、衣服等等。
投资产品当然也有很多，但是我们更喜欢把这些归结为投资，而非消费，比如股票、黄金、古董、外汇、期货等，这些产品有些共同的属性，那就是可以增值，正因为他们有增值的空间，所以我们才有了投资的欲望，国内目前的房产也是如此。
比如今天这个楼盘，单价是2W元每平，很多业主买了，等一个月后地产公司发现楼不好卖了，降价到1.5W元每平了，放心，有很大概率业主会去砸售楼处乃至退房，这就是为什么楼盘不敢轻易降价的原因。不过我听说有的楼盘安排自己的人砸售楼处，我一直没弄明白为什么，后来跟一个朋友聊过之后才知道，这其实是一种营销策略，卖房广告多贵啊，而且收效甚微啊，砸售楼处才能砸多少钱，而且效果明显，很容易上头条，媒体自动的给你做广告，何乐而不为呢。当然这是题外话。
说了这么多，我就是想说明房产本身的增值性是支撑目前地产市场的一个及其重要的属性，而这一属性最终需要反馈在二级市场上，也就是二手房市场。
因为二级市场的涨跌直接影响房屋价值能否套现，而能否套现是房屋是否具有增值性的最关键的一点，因为你说你房子值100W，但是100W就是没人买，那么这房子就不是真的值100W，这就像股市，一只股票什么价格在于你能以什么价格能够把它卖出，所以二手房市场的涨跌趋势才能真正的代表地产行情的涨跌趋势。
所以我最近两个月一直跑中介看房子，当然我会拉着我爱人，装作确实要买房的样子，主要是想看一看房源的多少以及房价的走势。如果各位了解投资的话，这两个点是各类投资的关键，他们分别代表卖盘大小和以及投资产品目前市场价值的认定。房源多少可以看做卖盘的大小，卖盘的大小可以代表投资者对于后期市场的预判，也就是卖盘越大，看空的人就越多，投资者对于后期市场信心不足。房价的走势就更简单了，这代表现有市场对于房产本身价值的认定。
现象
我们先说一下二手市场的现象。综合看了两个月，说一下结果，第一是房源在逐步增多，我综合看了十几个小区，每个月挂牌量在以12~15%的速度上涨，第二是价格，价格相对稳定，但是稳中有降，跟中介沟通了不少楼盘，都说挂牌价不作为参考，可以谈，有些业主为了快速成交，最后降价10%-20%出售，我跟我爱人看了一个不错的房子，原价297万，五一期间成交了，最后成交价格是258万，这是确实是亲身经历的。
所以，就目前市场而言，看空的势头更大一些，至少目前数据上体现了这一点，如果各位能查到去年下半年至今的挂牌量走势以及价格走势，我相信各位应该会跟我有同样的观点。
原因
分析一下原因。看了这么多房子，见了这么多卖房的业主，我把他们进行分析归类，他们卖房的原因可以归结为这么三种情况：
第一，置换需求。很多业主是为了置换才准备卖掉现在的房产的，一部分是因为孩子到了上小学的年纪，他们要转换一个学区房，另一部分是因为三月份一级市场的降价促销，导致很多业主买了一套更心怡，品质更高的新房，但是他们的收入和资产不足以支撑两处房产，所以他们要急需卖掉一套来缓解自己的资金压力。
第二，炒房者套现。炒房者这个词其实已经变质了，在几年前已经从炒房团逐渐分解成各个单体的炒房者了，这些炒房者大部分是本地居民，因为16年房产大涨，他们靠自有现金杀入房市，手里的房子不是很多，但是至少有这么两三套，多的有这么五六套的样子，我身边的本地朋友我几乎问了一个遍，没有几个是只有一处房产的，大部分都是两套及以上。其实这只是冰山一角，因为近期我看房看到了好多毛坯的二手房，交房小10年了，房子还是毛坯，租都没往外租，你能相信？不过这是真的，我跟中介也沟通过，他们说这都是之前某些企业团购的时候，企业领导买的，也不缺钱，所以没装修也没往外出租，一直空置着。但是目前这批人正在逐步套现，因为房价下行了。
第三，资金压力者筹钱。这种人不是很多，但是也有，经过我两个月的观察，差不多有这么三五户的样子，房主明确说自己资金紧张，着急用钱，其中有一家女主人明确跟我说，过年到现在一直失业在家，房贷压力太大，想换个小一点的缓解一下压力。
预测
通过以上的观察及分析，我们不妨预测一下后期的走势。
今年以来经济持续下行，不只是国内经济，国外经济也一样，甚至更糟，我们不过分纠结到底是疫情影响还是什么其他原因，我只想说经济形势就是如此，不论给它找再多的理由也解决不了短期内让它转变的可能，至少现在看不到任何希望。
08年还能通过四万亿计划救市，今年呢？房价比08年的时候翻了两番了吧！有的地方甚至更多，这么算下来是不是需要一个十六万亿的救市计划呢？即便真有十六万亿我感觉也解决不了现在的问题，原因很简单，因为08年危机后国际经济形势转变很快，美国股市从09年开始转为牛市，一直持续到今年疫情开始，而且当时国内居民存款比例非常高，还是有很大的消费需求和消费能力的，但是现在已经不同往日了，原本的高比例存款变成了现在高比例负债，并且国外的经济现在更是一塌糊涂，出口不断降低，各行各业都在降薪裁员，今年的大学毕业生也许是以往二十年中最艰难的一届。
我们不妨以此为背景设想一个发展的模型，那就是这种经济环境如果持续下去，二手房市场的发展变化。
经济下滑，受冲击最严重的的就是小微企业主和个体户，尤其今年的疫情，相信除了口罩厂和消毒液厂，其他的企业都是度日如年。我们回头想想小微企业主和个体户在此之前是个什么状态，他们在以往经济形势好的情况下，大部分运营能力还是可以的，至少在收入分布图上应该属于高收入人群，所以他们通常手里有不少房产，因为他们有购买力，而且他们不会受到限购的冲击，他们完全可以不用考虑二套房60%首付，因为他们完全可以全款。
所以当经济形式下行，这一批人为了缓解自己的资金紧张问题，卖房也许是几个为数不多的选择之一。换言之，他们能在目前的经济形式下率先把房产套现。
第二批人呢？就是炒房客，上面已经说过了，炒房客基本上都是本地居民，他们之所以手握这么多房产是因为之前房产增值较快，把钱换成房子不仅可以保值还可以增值，但是在房价下行的压力下，他们是否会考虑，我感觉只是个比例问题，如果房价下行的较多，套现者就增多，如果下行幅度较小，套现者较少，因为多余的房子卖不卖就目前来说不能直接影响他们生活。
最后一批人，也是可能会受伤最重的一批人，那就是收入较低的刚需者们，这批人如果早些年入市，目前来说可能会压力小一些，但是如果是18年之后入市，那么他们的情况就堪忧了，收入本身就较低，房贷是卡着自己的极限来的，如果自己收入降低或者失业，那么他们的还贷压力就会增加，肯定会有部分人面临选择，选择是否卖掉自己的房子来度过这次危机。
我不知道接下来是否有相应政策出台来稳定房价，处在我的角度上讲，我当然希望如此，毕竟我是从事这个行业的，这样至少能保证我有口饭吃，但是我还是要明确的说一句，如果经济持续下行，不管央行是不是要继续放水，地产的形势仍然堪忧，毕竟央行不会把钱直接发到每个需要买房的人手里。
这里多说一句，从去年开始一直都有亲戚朋友问我是否到了买房时机，我的观点是这样的，如果是投资，你们自己把握，我只提醒一句投资有风险，入市需谨慎，不要房价涨的时候自己偷着乐，房价跌的时候怨天怨地怨政府，毕竟没人拿枪逼着你买房，这都是你自愿的。
如果是刚需的朋友，我感觉可以衡量一下自己的现有资金的多少，卡着极限三成首付买房风险实在有些大，我认为如果资金允许可以试着五成以上买房，毕竟借的少了，还贷的压力小了，面对风险的时候底气也足一些，相比而言可能比那些三成买房的人能更轻松的度过风险阶段。
有人会疑惑为什么房价跌的时候我还要买房，这不是自己往坑里跳吗？我只想说，没人能真正的把握市场的最低点，刚需的朋友买的房子不是投资产品，而是消费产品，因为房价涨跌跟你没什么关系，你买房子就是为了住的，只要自己经济能承受的起，什么时候买都一样，涨了你也不会卖，跌了你也有承担风险的能力，自己该买就买吧。
Winter is here，Winter is long，Winter is fucking cold.
本文作者：且听勿真； 公众号：且听勿真
